好吧,我在一、二、三线城市都有一些体会。作为不动产发展商,对、三线城市的理解,如果仅仅局限于市场容量,购买力,城市规划等等硬的东西,我觉得其实还没有真正理解线的意义。更关键的是人的思维方式,境界和观念。这个人,包括客户,包括当地的乙方,包括政府官员等等一切

　　综合考虑软硬方面,自然不同的房企面对不同的城市,会有不同的应对策略。就拿题目来说,我们对比各线的区别

　　房地产企业在三四线城市的发展策略与一线、二线城市有何不同?

　　1.客户的需求

　　一线城市的年轻人或者受高等教育的比例高

　　二线城市这种人群的比例低,但是在快速上升

　　三线城市基本持平或者流失

　　这个数据对设计社区,户型,推广策略和手段的意义重大。一个同样的广告语,在一线城市,你的目标受众会心一笑,心有戚戚;二线城市人们若有所感:三线城市,大哥,你这广告啥意思啊?你做个围合式带高级会所的社区,一线白领觉得这就是他们所要的住宅;二线城市觉得有点怪怪的,不过还行:三线城市?大哥,这房子都不朝南,这物业费都超过一块钱了,这车我就是不习惯停地下室,你这造的啥玩意

　　2.乙方的水平

　　我不得不说,眼界,手工和敬业程度真的差得很远啊,亲!

　　这里不能展开,怕被理解为地图炮啊亲!不过我自己亲身经历,最小的,做个发光字,某三线城市的做法又笨又浪费啊!教给他们说上海是怎么捆扎,怎么布线的,人家头一昂:「我们这全城都这样,我不会做那个,太麻烦!」大的就别说了

　　3.政府官员的思维这一点其实是最要命的。一线城市由于市场经济化程度高,监督力量强,舆论开放,官员本身眼界开阔的同时也爱惜羽毛,其政策的延续性,操作的合理性和可沟通性远远高于别处。就拿上海来说,过去的近20年,陆家嘴的发展,张江的兴起直到最近自贸区,无论怎么换市长,基本发展脉络是不会变的。官员在平常范围内办事不会为难你,需要打擦边球的,收了钱也会帮助你,帮不了你钱都会退给你的,真的不行也不太会乱来。

　　三线以下的城市就太乱了。这届市长说我们发展旅游业,一堆奇怪的人文假景观园区的一建,你开发商买了地造了产品配合:下一届市长说我们搞电子加工吧,你造了一半的项目哭都哭不出来。至于地方政府把你忽悠进来拿地的时候花好桃好,拿了地开始办证和其他各种手续的时候,就不是那么一回事儿了。这种巨大的不确定性和风险一定对策略有着影响。

　　综合起来

　　、四线城市是蓝海,但是不确定性和风险高,建筑成本全国差不多,本地市场小,那么,快速发展,大面积铺开,拿钱滚动,以量和速度取胜就是一个合理的策略。

　　线城市客户口袋里有钱,也见过国外或者一线城市的好东西,因此,只要在他们家乡造一个比日前本地市场略好的产品,卖个好价钱是容易的,因此,这些市场容易被开发商视为Cashcow

　　线城市市场巨大,客户心理承受力高,但是竞争激烈,万众瞩目。干得好的能很出彩,再利用这个彩头向新市场拓展比较容易,因此,品牌策略是一线发展商首选的。

　　补充一下,作为做不动产的,每个地方都有每个地方的特点,这样大概括其实是很粗的,肯定有很多遗漏或者不对的地方。


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